Anahtar teslim inşaat çözümlerinden bina güçlendirmesine

Anahtar teslim inşaat nedir, ne kapsar?

Anahtar teslim model; mimari avan ve uygulama projeleri, statik (betonarme/çelik) projeleri, mekanik ve elektrik tesisat projeleri, zemin etüdü, ruhsat süreçleri, yapı denetim koordinasyonu, kaba inşaat, ince işler, cephe, peyzaj ve son temizliği kapsayan, anahtarın işverene devredilmesiyle tamamlanan bütünleşik bir yapım sistemidir. Geleneksel modelde işveren mimar, statiker, müteahhit ve onlarca taşeronla ayrı ayrı muhatap olurken; anahtar teslim modelde tüm bu aktörler tek yüklenici çatısı altında koordine edilir.

Süreç: tasarımdan teslime kadar 8 aşama

• 1. Keşif ve fizibilite

  Arsa incelemesi, imar durumu kontrolü (TAKS, KAKS, yapı yaklaşma mesafeleri), zemin ön değerlendirmesi ve bütçe-program eşleştirmesi.

• 2. Avan proje ve şartname

  Mimari kütle çalışması, fonksiyon şeması, malzeme şartnamesi ve maliyet tahmininin işverene sunumu.

• 3. Sözleşme ve hakediş düzeni

  Sabit bütçe, gecikme cezası, kalite şartnamesi, hakediş takvimi ve garanti şartlarının tek sözleşmede tanımlanması.

• 4. Uygulama projeleri

  Mimari uygulama, statik (betonarme/çelik), mekanik ve elektrik projelerinin yönetmeliklere uygun hazırlanması.

• 5. Ruhsat ve yapı denetim

  Belediye yapı ruhsatı, yapı denetim firması koordinasyonu, SGK işyeri tescili ve iş güvenliği planları.

• 6. Kaba inşaat

  Hafriyat, temel, betonarme kalıp-demir-beton, kabuk imalatı; her seviyede kalite ve iş güvenliği denetimi.

• 7. İnce işler

  Sıva, şap, mekanik-elektrik tesisat, cephe kaplama, seramik, boya, doğrama, peyzaj ve son rötuşlar.

• 8. Test, iskan ve teslim

  Tesisat testleri, yapı denetim onayı, iskan (yapı kullanım izni), nihai temizlik ve anahtarın işverene tutanaklı tesliminden sonra garanti süreci başlar.

Anahtar teslim inşaat fiyatlarını ne belirler?

Birim maliyet (TL/m²) doğrudan birkaç değişkene bağlıdır: yapı sınıfı (konut, villa, eğitim, ticari), kat adedi ve yapı yüksekliği, zemin koşulları (kazık temel gerekiyor mu?), seçilen malzeme kalitesi (ekonomik, standart, premium), cephe sistemi, mekanik altyapı yoğunluğu, peyzaj kapsamı ve teslim takvimi sıkışıklığı. Antalya bölgesinde 2026 itibarıyla anahtar teslim konutta gerçekçi bant orta segmentte 25.000–45.000 TL/m², premium villa ve özel projelerde 55.000–120.000 TL/m² aralığında konumlanır. Şeffaf yüklenici, sözleşmeye birim fiyat tablosu, malzeme şartnamesi ve değişiklik prosedürünü ek olarak koyar — sonradan 'şey çıktı' sürprizini bu üç belge ortadan kaldırır.

Antalya'da anahtar teslim inşaatın farkı

Antalya'da yapı süreci üç teknik özelliğiyle ayrışır: (1) Zemin etüdü — Alanya, Manavgat ve Gazipaşa sahil bandındaki alüvyon zeminlerde kazıklı temel sıklıkla zorunlu; jeoteknik rapor olmadan ruhsat alınamaz. (2) Ruhsat ve imar — TAKS/KAKS değerleri ilçeye ve turizm bölgesi plan notlarına göre değişir; eski yapı stoklu bölgelerde 6306 sayılı kanun kapsamında ek haklar/yükümlülükler vardır. (3) Yapı denetim — ÇŞB lisanslı bağımsız denetim firması her seviyede onay vermeden bir sonraki imalata geçilemez. Bu üç faktör, deneyimsiz yüklenicide süreci aylarca uzatır; deneyimli yüklenicide ise paralel iş programıyla yutulur.

Doğru müteahhit nasıl seçilir? — Kontrol listesi

• Ticaret sicil kaydı ve aktif vergi mükellefiyeti doğrulandı mı?
• Tamamlanan projelerin referans listesi, fotoğrafları ve iskan belgeleri var mı?
• Sözleşmede gecikme cezası, kalite şartnamesi ve bütçe değişiklik prosedürü açık mı?
• Hakediş ödemeleri imalat ilerleme oranına bağlı mı, peşin ödeme baskısı var mı?
• Yapı denetim firması işveren tarafından mı seçiliyor (bağımsızlık)?
• SGK kayıtlı işçi çalıştırıldığına dair belge ve iş güvenliği planı sunuluyor mu?
• Teslim sonrası en az 2 yıl yapı garantisi, 10 yıl taşıyıcı sistem garantisi sözleşmede tanımlı mı?
• Müteahhitlik yetki belgesi grubu projenize uygun mu (B, C, D sınıfı)?

İnşaat proje yönetimi müşavirliği nedir, ne yapar?

PMC kapsamı yedi temel başlıkta toplanır: (1) Fizibilite ve ön bütçe — yatırım kararından önce risk-getiri analizi. (2) Tasarım yönetimi — mimar, statiker ve danışman koordinasyonu, çelişki kontrolü. (3) İhale yönetimi — yüklenici ve taşeron şartnameleri, teklif analizi, sözleşme müzakeresi. (4) Maliyet kontrolü — birim fiyat doğrulama, hakediş kontrolü, change-order yönetimi. (5) Süre yönetimi — primavera/MS Project iş programı, kritik yol takibi, gecikme erken uyarısı. (6) Kalite denetimi — şartnameye uyum, malzeme onayı, kontrollük raporları. (7) Risk ve değişiklik yönetimi — risk kaydı, etki analizi, paydaş raporlaması.

Kontrollük vs müşavirlik: fark nedir?

Kontrollük (yapı denetim) yasa gereği bağımsız bir ÇŞB lisanslı firmadan alınması zorunlu, yapısal güvenlik odaklı bir hizmettir; yapı denetim kanunu kapsamında imalatın projelere uygunluğunu denetler. Müşavirlik (PMC) ise işveren tarafında, bütçe-süre-kalite-risk yönetimine bakan ticari ve teknik kombinasyonu olan bir hizmettir. Kontrollük 'yapı yönetmeliğe uygun mu?' sorusuna; müşavirlik ise 'yatırım hedeflerime ulaşıyor mu?' sorusuna yanıt verir. Büyük projelerde her ikisine birden ihtiyaç vardır ve çakışmazlar.

Hangi proje büyüklüğünde müşavir gerekir?

• 20 milyon TL üzeri yatırım

  Bütçe ve süre riskinin ekonomik etkisi PMC ücretini fazlasıyla amorti eder.

• Birden çok yüklenici/taşeronla yürüyen projeler

  Arabirim yönetimi ve koordinasyon profesyonel ekip ister.

• Kurumsal raporlama gerekleri

  GYO, yönetim kurulu veya kreditörlere düzenli ilerleme ve maliyet raporu zorunluysa PMC gerekir.

• Yurt dışında yaşayan yatırımcı

  Şantiyeyi yerinde takip edemeyen sahiplere bağımsız temsil.

Hizmet kapsamı: keşif, ihale yönetimi, hakediş kontrolü

İhale yönetiminde DEMSA Yapı; teklif şartnamesi (BoQ) hazırlar, ön nitelik (prequalification) listesini oluşturur, açık veya kapalı zarf yöntemiyle teklifleri toplar, normalize eder ve karşılaştırma matrisi sunar. Sözleşme aşamasında FIDIC sarı/kırmızı kitap formatı veya Türk hukukuna uyarlanmış sözleşme tipi tercih edilir. Hakediş kontrolünde ölçü tutanağı doğrulaması, birim fiyat uygulaması, kesinti ve cezaların hesabı, KDV ve damga vergisi düzenlemesi yapılır. Aylık ilerleme, maliyet trendi (EAC/ETC) ve risk kaydı raporlanır.

Sözleşme yapısı ve ücretlendirme modelleri

• Sabit ücret

  Tanımlı kapsam için toplam ücret; küçük ve orta projelerde tercih edilir.

• Yatırım yüzdesi

  Proje bedelinin %3–7'si; orta-büyük yatırımlar için yaygın.

• Aylık keep + başarı primi

  Uzun süreli projelerde aylık aidat + bütçe/süre tasarrufundan pay.

• Saatlik müşavirlik

  Hedef sınırlı uzman görüş; ihale değerlendirme, sözleşme inceleme gibi ad-hoc ihtiyaçlar.

Kat karşılığı inşaat nedir, nasıl çalışır?

Süreç dört adımdan oluşur: (1) Arsa veya eski binanın imar durumuna göre toplam inşaat alanı hesaplanır. (2) Müteahhit ile arsa sahibi arasında, yeni binanın hangi bağımsız bölümlerinin kime ait olacağı yüzde veya daire bazında belirlenir ve noterde resmî sözleşme imzalanır. (3) Tapu kütüğüne 'arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi' düşülür — bu şerh müteahhidin arsa üzerindeki hakkını ve yükümlülüğünü tescil eder. (4) Yıkım, ruhsat, inşaat ve iskan sonrası kat irtifakı / kat mülkiyeti kurulur; sözleşmede belirtilen bağımsız bölümler ilgili kişilere devredilir.

Arsa sahibi kaç kat/daire alır? — Antalya güncel oran aralıkları

Antalya bölgesinde arsa payı/müteahhit payı oranı; arsanın bölgesi, imar hakları, mevcut bina durumu (yıkım maliyeti), yapı sınıfı ve piyasa konjonktürüne göre değişir. Genel bantlar şu şekildedir:

• Merkezi/yüksek değerli bölgeler

  Alanya merkez, Kleopatra sahil bandı, Oba ve Cikcilli: Arsa sahibi %45–55, müteahhit %45–55. Denize yakın lüks segmentte arsa sahibi lehine kayar.

• Orta segment bölgeler

  Mahmutlar, Kestel, Manavgat merkez ve Side çevresi: Arsa sahibi %40–48, müteahhit %52–60. En yaygın bant.

• Gelişmekte olan bölgeler

  Gazipaşa, Payallar, Konaklı ve Türkler: Arsa sahibi %35–42, müteahhit %58–65. Yatırımcı kârı yüksek tutulmazsa proje yürümez.

• Riskli yapı / kentsel dönüşüm

  6306 sayılı kanun kapsamında, kira yardımı + ek %5–10 hak teorik olarak arsa sahibi lehine eklenebilir.

Sözleşmede nelere dikkat? — Kontrol listesi

• Sözleşme noterde 'düzenleme şeklinde' yapıldı mı? (Adi yazılı yetersiz; Yargıtay sıklıkla geçersiz sayar)
• Tapuya 'arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi' şerhi konuldu mu?
• Arsa sahibine düşecek bağımsız bölümler (daire numarası, kat, m², cephe) net belirlendi mi?
• Teslim tarihi ve gecikme cezası (gün başı veya aylık) yazılı mı?
• Müteahhit iflası veya yarıda bırakma halinde sözleşmenin feshi ve tapunun geri dönüş prosedürü tanımlı mı?
• Kalite şartnamesi (malzeme markası, mekanik sistem, cephe tipi) ek liste olarak imzalandı mı?
• Müteahhidin bankadan kesin teminat mektubu veya kefil sunma yükümlülüğü var mı?
• İskan masrafları, kat irtifakı/kat mülkiyeti masrafları kime ait?
• Kira yardımı süresi, miktarı ve kiracıların boşaltılması sorumluluğu net mi?
• Vekaletname kapsamı sınırlı tutuldu mu? (Genel vekalet ciddi risk — sadece ruhsat işlemleri için sınırlı vekalet önerilir)

Hukuki riskler: müteahhit iflası, yarım bina, tapu devri

Kat karşılığı inşaatın en büyük üç riski: (1) Müteahhit ekonomik yetersizlikten yarıda bırakır — bu durumda arsa şerhli, üzerinde yarım yapı var, üçüncü kişilere ipotek/haciz konulmuş olabilir. Tapu şerhi + bankadan kesin teminat mektubu bu riski büyük ölçüde azaltır. (2) Daire seçimi anlaşmazlıkları — sözleşmede 'kura ile çekilir' belirsizliği bırakmayın; ada/blok/kat/cephe yazılı belirlensin. (3) Müteahhidin arsa payını üçüncü kişilere devri — sözleşmede 'müteahhit payını ancak inşaatın belirli bir seviyesinden sonra devredebilir' şartı konulmalı. 16.05.2025 tarihli Yargıtay içtihatları, eksik veya gecikmiş ifa durumunda arsa sahibi lehine sözleşmenin feshini daha kolay verir hâle gelmiştir; ancak bu yine bireysel davalarla çözülen bir süreçtir.

KDV, gelir vergisi, tapu harcı

Vergi tarafı sıklıkla gözden kaçar: Arsa sahibine teslim edilen daireler kural olarak 'arsa karşılığı edinilmiş gayrimenkul' kabul edilir; iktisap tarihi tapu devir tarihidir. 5 yıl içinde satışta değer artış kazancı vergisi söz konusu olabilir. Yıkım-yeniden yapım dönemindeki kira yardımı arsa sahibi için kural olarak gelir vergisine tabidir. Müteahhit kendi payına düşen daireleri sattığında KDV ve kurumlar vergisi mükellefidir. Sözleşmeye girmeden önce mali müşavir ile durum değerlendirmesi yapın.

İmar durumu ve ruhsat süreci

Arsa payını belirleyen en önemli teknik değişken, parselin imar durumudur: TAKS (taban alanı oranı), KAKS/E (kat alanı katsayısı), yapı yaklaşma mesafeleri, kat adedi sınırı ve özel imar şartları (otopark, sığınak, yeşil alan oranı). Belediyeden imar durum belgesi alınmadan kat karşılığı sözleşme imzalamak risklidir; çünkü çıkacak metrekareyi bilmeden oran müzakeresi yapamazsınız. Riskli yapı tespiti olan binalarda 6306 sayılı kanun süreçleri öne çıkar — bu durumda kira yardımı ve hak sahipliği kuralları farklı işler.

Kira yardımı ve boşaltma tazminatı

Eski binada oturanların (mülk sahibi veya kiracı) yıkım dönemi boyunca kalacak yerlerinin masrafı kural olarak müteahhide aittir. Sözleşmede aylık tutar (TÜFE'ye endeksli mi?), ödeme şekli (peşin yıllık mı, aylık mı?), süre (taahhüt edilen teslim süresi + 6 ay gibi tampon), gecikme halinde otomatik uzama hükümleri belirlenmeli. Kiracıların hukuki olarak çıkarılması sorumluluğu da net olmalı — kiracı tahliye davası süresi 6–18 ay sürebilir, projeyi geciktirir.

Tadilat türleri: komple, kısmi, oda bazlı

• Komple tadilat (gut renovation)

  Tüm sıvalar dahil sökülür, tesisat yenilenir, seramik-parke-boya-dolap-doğrama sıfırdan yapılır. Yeni alınmış 20+ yıllık dairelerde tercih edilir. Süre: 60–120 gün.

• Kısmi tadilat

  Genelde mutfak + banyo + boya + parke seti. Tesisat kısmen yenilenir, seramik korunabilir. Süre: 30–60 gün.

• Banyo tadilatı

  Seramik söküm, izolasyon, sıhhi tesisat yenileme, vitrifiye-armatür değişimi, duşakabin, tavan, aydınlatma. Süre: 7–14 iş günü, m² bazında 18.000–35.000 TL ortalama.

• Mutfak tadilatı

  Tezgah, dolap, evye, aspiratör, fayans, elektrik altyapısı. Tezgah malzeme seçimi (laminat, akrilik, granit, kuvars) bütçeyi belirler. Süre: 7–15 iş günü.

• Ofis/dükkan tadilatı

  Bölme duvar, asma tavan, aydınlatma, klima, döşeme. İşletme sürekliliği için gece/hafta sonu çalışma seçeneği.

Antalya tadilat fiyatları 2026 — m² bandı

Tadilat fiyatı malzeme kalitesine, mevcut durumun bozukluk seviyesine ve dairenin ulaşımına (4. kat asansörsüz ile zemin kat lifte yakın aynı fiyat değildir) bağlıdır. Üç segmentte gerçekçi bant:

• Ekonomik segment — 4.500–7.500 TL/m²

  Yerli marka seramik, standart laminat parke, ekonomik mutfak, baz armatür, plastik boya. Kiralık daire veya ilk konut için uygun.

• Standart segment — 7.500–13.000 TL/m²

  Orta-üst yerli marka veya ekonomik ithal seramik, lamine veya masif parke, çekmeceli mutfak, kaliteli armatür, silikonlu boya. En çok talep edilen bant.

• Premium segment — 13.000–30.000 TL/m²

  İthal seramik/mermer, masif parke, akrilik veya kuvars tezgah, gizli aydınlatma, akıllı ev altyapısı, mat veya dekoratif boya. Lüks daire ve villa için.

Süreç adımları (keşif, teklif, başlama, teslim)

• 1. Keşif (1–3 gün)

  DEMSA ekibi ölçüm alır, mevcut tesisat ve elektrik durumunu inceler, malzeme tercihinizi dinler.

• 2. Detaylı teklif (3–5 gün)

  Oda bazlı kalem listesi, birim fiyat tablosu, malzeme markaları, toplam bütçe ve takvim yazılı sunulur.

• 3. Sözleşme ve avans (1 gün)

  Sabit fiyat, gün cezası, kalite şartnamesi yazılı; tipik avans %20–30.

• 4. Söküm ve hafriyat (3–7 gün)

  Mevcut seramik, sıva, dolap söküm; moloz tahliye.

• 5. Tesisat ve altyapı (5–15 gün)

  Sıhhi tesisat, elektrik, doğalgaz hatları yenilenir; izolasyon yapılır.

• 6. Kaba imalat ve seramik (10–20 gün)

  Sıva, şap, seramik döşeme, banyo-mutfak fayans.

• 7. İnce işler (10–20 gün)

  Boya, parke, dolap, doğrama, vitrifiye, aydınlatma montajı.

• 8. Temizlik ve teslim (2–3 gün)

  İnce temizlik, eksik listesi (snag list) kapatma, garanti belgesi ile teslim.

Tadilat sırasında evde oturulabilir mi?

Komple tadilatta oturulmaz; toz, gürültü ve tesisatın kapalı kalması (su/elektrik kesintileri) yaşamayı imkânsız kılar. Kısmi tadilatta — örneğin sadece mutfak yenileniyorsa — diğer odalarda yaşamak mümkün ama konforsuzdur. Banyo tek banyolu evde tadilattaysa alternatif çözüm gerekir. DEMSA Yapı sözleşme aşamasında 'kullanılabilir alan planı' verir; sizin için en az kesintili çalışma sırasını planlar.

Garantili tadilat nedir, neleri kapsar?

• İşçilik garantisi: 24 ay; sıva çatlağı, parke kabarması, dolap menteşesi düşmesi gibi işçilik kaynaklı sorunlar ücretsiz onarılır.
• Su izolasyonu: 5 yıl; banyo/mutfak su sızıntısı garanti kapsamında.
• Malzeme garantisi: Üretici firmaya bağlıdır (seramik, dolap, armatür — genelde 2–10 yıl arası).
• Kullanım hatası kapsam dışı: ağır darbe, izinsiz değişiklik, doğal afet.

Taşeronluk hizmeti nedir, alt yüklenici sistemi

Türk hukukunda alt yüklenicilik (taşeronluk), ana yüklenicinin işverene karşı yükümlü olduğu işin bir kısmını başka bir firmaya yaptırmasıdır. Ana yüklenici, alt yüklenicinin işine karşı işverene karşı asıl sorumludur; alt yüklenici ise ana yükleniciye karşı sözleşmesel sorumlu. SGK ve İş Kanunu açısından alt yüklenicinin işçilerinin SGK primleri, iş güvenliği ve özlük hakları öncelikle alt yüklenicinin sorumluluğunda; ihlal halinde ana yüklenici müteselsil sorumludur. Bu nedenle ana yükleniciler 'kâğıt üzeri taşeronluk' yerine kurumsal, belgeli, denetlenebilir alt yükleniciyle çalışmayı tercih eder.

DEMSA hizmet kapsamı

• Kalıp ve betonarme

  Çoklu blok projelerde kalıp-demir-beton imalatı; iş programına bağlı, kalite kontrollü, betonyere yapı denetim onayıyla beton dökümü.

• Sıva ve şap

  Klasik ve makine sıvası, tesviye şapı, ısı yalıtım sıvası; m² bazında.

• Cephe kaplama

  ETICS dış cephe ısı yalıtım sistemi, kompozit panel, doğal taş kaplama, dış cephe boya.

• Asma tavan ve bölme

  Alçıpan asma tavan, profilli özel tavanlar, alçıpan bölme duvar, akustik panel uygulamaları.

• Seramik ve doğal taş

  Banyo, mutfak, ortak alan, ıslak hacim seramik ve mermer döşeme; eğim, derz, izolasyon detayları dahil.

• Boya ve dekoratif kaplama

  İç ve dış cephe boya, alçı dekorasyon, dekoratif sıva, tavan/duvar bordür.

• Çatı işleri

  Membran, kiremit, sandviç panel, metal çatı, oluk ve indirme; izolasyon detayları.

Kapasite kanıtı

• Tamamlanan kaba inşaat m²

  Çoklu blok konut sitelerinde toplam 250.000+ m² betonarme imalat tecrübesi.

• SGK kayıtlı işçi havuzu

  Mevsime göre 40–120 işçi; tamamı SGK kayıtlı, OSGB hizmeti alıyor, ISG eğitimleri güncel.

• Makine parkı

  Vinç, mikser, beton pompası, iskele sistemleri firma envanterinde; üçüncü kişi kiralama ihtiyacı asgaride.

• Referans firma listesi

  Sözleşmeli olarak çalıştığımız ana yükleniciler ve GYO'lar (gizlilik şartlı liste talep üzerine paylaşılır).

Taşeron seçerken nelere dikkat edilmeli?

• Ticaret sicil + vergi mükellefiyet aktif, ihtilafsız mı?
• SGK işyeri tescili var mı, prim borcu yok mu?
• ISG katip kaydı, OSGB anlaşması ve iş güvenliği uzmanı yetki belgesi var mı?
• Geçmiş 3 yıl içinde tamamlanan benzer projelerin referans listesi var mı?
• Makine parkı ve uzmanlık alanı şartnameye uygun mu?
• Banka kesin teminat mektubu verebiliyor mu?
• Hakediş yapısına ve gecikme cezasına itirazsız onay veriyor mu?
• Vergi/SGK borç durum belgesi temiz mi?

Taşeron sözleşmesi nasıl yapılır?

Profesyonel alt yüklenici sözleşmesi şu başlıkları içermelidir: (1) İş tanımı ve teknik şartname (BoQ ekli). (2) İş programı ve teslim tarihi. (3) Birim fiyat tablosu veya götürü bedel. (4) Hakediş ödeme takvimi, kesinti oranları (genelde %5 nakdi teminat). (5) Gecikme cezası ve kalite uyumsuzluğu yaptırımları. (6) İş güvenliği yükümlülüğü ve SGK uyumu taahhüdü. (7) Kabul, geçici-kesin teminat. (8) Üçüncü kişilere karşı sorumluluk ve sigorta. (9) Anlaşmazlık hâlinde yetkili mahkeme.

Proje bazlı vs sürekli iş ortaklığı

Proje bazlı taşeronluk; tanımlı tek proje için tek sözleşme, sözleşme bitince ilişki kapanır. Avantajı net kapsam; dezavantajı her projede yeniden müzakere. Sürekli iş ortaklığı (çerçeve sözleşme); ana yüklenici ile alt yüklenici arasında 2–5 yıllık çerçeve, her yeni proje için iş emri ve fiyat eki çıkar. Avantajı süreklilik, fiyat istikrarı, kapasite öngörüsü; dezavantajı bağlılık. DEMSA Yapı her iki modeli de yürütür; GYO ve büyük ana yüklenicilerle çerçeve, dönemsel projeler için ad-hoc.

Bina durum tespiti nedir, hangi durumlarda gerekir?

Durum tespiti şu hallerde gerekir: (1) Bina 1980 öncesi yapılmış (deprem yönetmeliği öncesi) ve mevcut yapısal durum bilinmiyor. (2) Kat malikleri kurulu güçlendirme veya kentsel dönüşüm tartışıyor — karar verebilmek için objektif veri gerekiyor. (3) Bina satın alma kararı öncesi durum tespiti (due diligence). (4) Riskli yapı tespiti için 6306 sayılı kanun başvurusu hazırlığı. (5) Asma kat, çıkma yapılmış, kolon kesilmiş binaların güvenlik durumunun resmi olarak belgelenmesi. (6) Sigorta yenilemesi öncesinde bazı sigortacıların talep ettiği yapısal değerlendirme.

Belediye ücretsiz hızlı taraması vs. detaylı yapısal analiz — fark nedir?

• Belediye ücretsiz hızlı taraması

  Ön değerlendirme niteliğinde; gözle yapılan inceleme, kolon-kiriş ölçümleri, asma kat ve kat ekleme kontrolü. Kararname üretmez, sadece risk gözlemi verir. Süre: 1–2 saat. Maliyet: Ücretsiz.

• Detaylı yapısal performans analizi

  Karot testi ile beton dayanım, donatı tespiti (rölöve), zemin etüdü, statik modelleme (SAP2000/ETABS), TBDY 2018 göre performans seviyesi (Hemen Kullanım, Can Güvenliği, Göçme Önleme) raporu. Süre: 4–8 hafta. Maliyet: 30.000–250.000 TL bina ölçeğine göre.

• Riskli yapı tespiti (6306 sayılı kanun)

  ÇŞB lisanslı kuruluş tarafından yapılan ve riskli yapı tescilini doğuran resmi tespit; pozitif çıkarsa kentsel dönüşüm hakları açılır. Maliyet: 25.000–80.000 TL.

Süreç: karot testi, zemin etüdü, performans analizi

• 1. Saha keşfi ve rölöve

  Mevcut binanın ölçüsü, kolon-kiriş yerleşimi, kat planı; gözle ve lazer tarayıcı ile dijital model çıkarılır.

• 2. Karot testi (beton dayanım)

  Kolon/perdeden silindirik beton numuneleri alınır, laboratuvarda basınç dayanımı ölçülür (MPa). Yapıya kalıcı zarar vermez; mantolama ile kapatılır.

• 3. Donatı tespiti

  Pakometre ve gerektiğinde sıyrım ile betonarme içindeki çelik donatının çapı, sayısı ve yerleşimi tespit edilir.

• 4. Zemin etüdü

  Sondaj, jeofizik ölçüm (sismik kırılma, MASW), zemin parametrelerinin (Vs30, taşıma gücü, sıvılaşma riski) belirlenmesi. Mevcut etüt varsa güncelleme yapılır.

• 5. Statik modelleme

  SAP2000, ETABS veya Sta4Cad gibi yazılımlarda 3D yapı modeli; gerçek malzeme dayanımı ve zemin parametreleriyle.

• 6. Performans analizi

  TBDY 2018 göre artımsal eşdeğer deprem yükü veya doğrusal olmayan statik itme analiziyle yapı performansı belirlenir; sonuç 'Hemen Kullanım / Can Güvenliği / Göçme Önleme / Göçme' bölgesinde konumlanır.

• 7. Raporlama

  İmzalı, kaşeli, resmi rapor; sonuç beyanı, güçlendirme önerisi veya riskli yapı beyanı.

Riskli çıkarsa ne olur? — Kentsel dönüşüm hakları

Bir bina riskli yapı tescil edilirse (6306 sayılı kanun) şu süreç işler: tapu kütüğüne riskli yapı şerhi düşülür, malikler ÇŞB tarafından bildirimle yıkım süresinin başlangıcına çağırılır (genelde 60–180 gün), kat malikleri 2/3 çoğunlukla yıkım ve yeniden yapım kararı alır. Bu süreçte malikler şu haklara sahiptir: aylık devlet kira yardımı (2026 itibarıyla ortalama 7.000–12.500 TL/ay, ilçeye göre), taşınma yardımı, KDV indirimi, harç muafiyeti, kredi faiz desteği. Yeni binanın yapımı kat karşılığı veya öz finansmanla yürür.

Maliyet 30.000–250.000 TL bandı, faktörler

• Bina ölçeği

  Tek apartman 6 kat: 30.000–60.000 TL; 12 kat blok: 60.000–120.000 TL; çoklu blok site: 120.000–250.000 TL.

• Karot numune sayısı

  TBDY kuralı her 400 m² ve her katta minimum 3 numune. 12 katlı blokta 70–90 karot tipik.

• Zemin etüdü gereksinimi

  Mevcut güncel etüt varsa atlanır (-15.000 TL); yoksa sondajla yapılır.

• Raporlama tipi

  Sadece güçlendirme önerisi mi, yoksa 6306 riskli yapı raporu da mı isteniyor — fark eder.

1980 öncesi binalarda öncelik

1975 deprem yönetmeliği öncesi yapılarda; betonun karakteristik basınç dayanımı 8–12 MPa civarındadır (modern minimum 25 MPa), donatı detayları (etriye sıklığı, kıvrım açısı) yetersizdir, yumuşak kat sıklıkla görülür. Bu binaların büyük çoğunluğu deprem performansı açısından Can Güvenliği bölgesinin altındadır. Eğer 1980 öncesi bir binada yaşıyorsanız ve hiç durum tespiti yapılmadıysa; bu en yüksek öncelikli durumdur.

ÇŞB lisanslı kuruluş şartı

6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapacak firmaların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan (ÇŞB) lisans alması zorunludur. Bu lisans olmadan üretilen raporlar resmi mercilere sunulamaz. Detaylı performans analizi raporu için lisans şartı yoktur ama gerçek bir mühendislik için inşaat mühendisi odası kayıtlı SMM (Serbest Mühendis Müşavir) yetkisi olan kişinin imzası zorunludur.